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Smart Building Technology: So heben Sie sich von der Konkurrenz bei Gewerbeimmobilien ab

November 4, 2021

Der Wettbewerb bei Gewerbeimmobilien ist groß, besonders jetzt, wo viele Unternehmen bereits an das Home Office gewöhnt sind. Wie können Sie Mieter mit hohen Ansprüchen davon überzeugen, sich für Ihr Gebäude zu entscheiden und nicht für die erstklassige Konkurrenz? Und wenn Ihr Gebäude nicht das Neuste und Beste ist, wie können Sie dann auf dem Markt für Gewerbeimmobilien attraktiv bleiben? 

Die Lösung ist der Einsatz von intelligenten Gebäudeautomationssystemen (building automation systems, BAS). Erfahren Sie, wie Immobilienunternehmen von BAS mit KI und IoT für kommerzielle Gebäude profitieren.

Was ist Gebäudeautomation?

Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Beleuchtungs-, Sicherheits-, Sanitär- und elektrische Systeme tragen alle zum Komfort der Nutzer bei. Sie zu betreiben erfordert viel Kontrolle und Verwaltung. Um diese Aufgabe zu erleichtern, kommt ein Gebäudeautomationssystem (BAS) zum Einsatz.

Chameleon (DE)

Aus technischer Sicht funktioniert es folgendermaßen: Ein BAS besteht aus einem System von vorprogrammierten Steuergeräten und einem Netzwerk von Sensoren. Die Sensoren versorgen die Steuergeräte mit Informationen über die Bedingungen im Gebäude. 

Als Reaktion auf die Sensordaten entscheidet das Programm im Steuergerät, wie die Gebäudetechnik geregelt werden soll. Danach geben die Steuergeräte einem Ausgabegerät (Aktoren und Relais) den Befehl, die entsprechende Aufgabe zu erfüllen. Gebäudeautomationssysteme verfügen auch über eine Benutzerschnittstelle. Sie ermöglicht es dem Gebäudebetreiber, die Steuerungseinstellungen anzupassen, den Systemstatus anzuzeigen und zu reagieren, wenn etwas schief läuft.

Arten von Gebäudeautomationssystemen

Je nach eingesetzter Technologie können BAS unterschiedliche Funktionen haben, von der traditionellen vorprogrammierten Steuerung von Gebäudesystemen bis hin zum dynamischen autonomen Management. Werfen wir einen genaueren Blick auf die verschiedenen Arten von Gebäudeautomationssystemen.

  • Ein herkömmliches BAS verwaltet das Gebäude auf Grundlage der Erfahrung des Gebäudebetreibers. Er weiß zum Beispiel, wann die Mitarbeiter das Gebäude normalerweise verlassen. Aufgrund dieser Kenntnisse programmiert man das BAS-System so, dass es die Beleuchtung und die Klimaanlage zu einer bestimmten Zeit ausschaltet. Solche Systeme sind in der Regel nicht einfach zu erweitern. Ihre Elemente – Sensoren, Steuergeräte und Aktoren – sind über Drähte miteinander verbunden. Anpassungen sind nur über die Programmierung des Steuergeräts möglich, was spezielle Kenntnisse erfordert.
  • Ein BAS mit IoT verwaltet das Gebäude anhand von Erkenntnissen aus IoT-Systemen. Dies ermöglicht es den Gebäudebetreibern, den Leistungsverlauf und die Daten von verwandten Systemen einzusehen. In diesem Fall können sie ein BAS auf Basis fundierterer Entscheidungen programmieren und genaue Optimierungsstrategien entwickeln. IoT für kommerzielle Gebäude macht es auch möglich, alles innerhalb der Einrichtung in Echtzeit zu überwachen, einschließlich einzelner Räume und einzelner Geräte. Das bedeutet, dass die Betreiber die Ursache eines Fehlers schnell ermitteln und sie aus der Ferne beheben können.
  • Ein BAS mit KI verwaltet das Gebäude auf Grundlage dynamischer Datenanalyse ohne menschliche Beteiligung. Wenn verschiedene Gruppen von Nutzern zu unterschiedlichen Zeiten kommen und gehen, regeln solche Systeme die Temperatur in den verschiedenen Räumen individuell. Ändert sich etwas am Verhalten der Nutzer, bemerkt das BAS dies und passt den Gerätemodus an die neuen Verhaltensweisen an.

Neue kommerzielle Gebäude verfügen in der Regel über moderne BAS-Systeme – mit IoT- und KI-Funktionen. Wenn Eigentümer älterer Gebäude ihre Anlagen aufrüsten möchten, können sie ein herkömmliches BAS vollständig durch ein neues ersetzen oder eine moderne Overlay-Lösung über dem vorhandenen BAS installieren.

Verschiedene Arten von kommerziellen Gebäuden können die Vorteile moderner BAS-Lösungen nutzen. Von High-End-Gebäuden bis hin zu renovierungsbedürftigen Einrichtungen – sie alle können sich von der Konkurrenz abheben. Werfen wir einen genaueren Blick auf die Vorteile von Gebäudeautomationssystemen mit intelligenten Funktionen.

Moderne Bürogebäude: Die Bedürfnisse der anspruchsvollsten Mieter erfüllen

Die schönsten und hochwertigsten Gebäude in der Stadt sind in der Regel brandneu oder wurden komplett renoviert. Sie befinden sich in den begehrtesten Lagen in Großstädten wie New York City. Daher erzielen sie auch die höchsten Mieten.

Ihre Mieter sind die profitabelsten Unternehmen oder Spitzenverdiener: große Finanzinstitute, Werbeagenturen, Anwaltskanzleien und Tech-Giganten. Sie wollen bei ihren Kunden einen "Wow-Effekt" erzeugen. Wenn das nicht gelingt, suchen sie nach Gebäuden mit komfortableren Bedingungen. 

Hier kommen intelligente BAS-Systeme ins Spiel. Hier sind einige Möglichkeiten, wie sie den Mietern Komfort bieten können.

Reibungsloser Gebäudebetrieb

BAS mit KI-Funktionen ermöglichen den reibungslosen Betrieb eines Gebäudes. Dank ihnen können die Betreiber Gebäudesysteme schnell reparieren, so dass die Mieter nicht einmal merken, wenn etwas kaputt geht. Einige tauschen sogar Teile aus, bevor es zu einem Ausfall kommt. Solche Lösungen können beispielsweise mögliche Rohrbrüche frühzeitig erkennen. In diesem Fall wird das Ventil sofort abgeschaltet und schnelle Reparaturen verhindern schwere Wasserschäden.

Komfortable Temperaturen

Intelligente BAS-Lösungen können auch die Temperatur im Büro auf einem angenehmen Niveau halten. Sie erstellen virtuelle Modelle mit einem genauen Zeitplan für die Temperaturanpassung. Dazu verwenden sie historische Daten von HLK- und Präsenzsensoren zusammen mit Wetterdaten. 

Intelligente BAS-Lösungen kühlen Räume automatisch vor einer erwarteten Hitzewelle. Oder heizen sie, bevor die Menschen bei kaltem Wetter zur Arbeit kommen. Außerdem ermöglichen sie die Einrichtung von Klimazonen je nach den Vorlieben der unterschiedlichen Gruppen im Raum.

Kontrolle der Luftqualität

Gebäudeautomationssysteme können sich um die Qualität der Atemluft von Arbeitnehmern kümmern. Zu diesem Zweck analysieren KI-Algorithmen Signale von Luftqualitätssensoren und Wetterinformationen. Wenn die Luftqualität nicht gut genug ist, senden sie Signale an die HLK-Steuerung, um eine Lüftungsklappe zu öffnen. 

Solche Systeme sparen auch Energie. Anhand der Daten von Präsenzsensoren sorgt das BAS dafür, dass nur die Räume gelüftet werden, in denen sich Personen aufhalten.

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Praxisbeispiel: Wie man ein Gebäude während der Pandemie sicher wieder eröffnet

1111 Broadway ist ein kommerzielles Gebäude in Kalifornien. Sie nutzen KI zur dynamischen Steuerung von Lüftergeschwindigkeit, Temperatur und Luftfeuchtigkeit im Gebäude. Das System trifft seine Entscheidungen anhand der Daten von Temperatur- und Feuchtigkeitssensoren. Mit diesen Daten bestimmt der KI-Algorithmus den Heiz- und Kühlbedarf und sendet Sollwerte an das HLK-System. Die Erkenntnisse der KI helfen den Ingenieuren auch dabei, defekte Geräte zu erkennen.

Im Sommer 2020, inmitten der COVID-19-Pandemie in Kalifornien, war es das intelligente BAS, das es den Eigentümern ermöglichte, das Gebäude sicher wieder zu öffnen. Sie konnten die Einstellungen für Belüftung, Luftfilterung, Luftfeuchtigkeit und Temperatur problemlos an die Empfehlungen der ASHRAE (American Society of Heating, Refrigerating, and Air-Conditioning Engineers) anpassen, um die Übertragung des Virus zu verhindern.

Wenn eine Person ein positives COVID-Testergebnis hatte, wurde im Gebäude ein Dekontaminationsmodus aktiviert. Sobald die letzte Person das Gebäude am Abend verlassen hatte, wurde es für etwa neun Stunden aufgeheizt. Dann nutzte das BAS die Außenluft, um das Gebäude wieder abzukühlen. Um 6 Uhr morgens am nächsten Tag war das Gebäude wieder auf normale Temperatur- und Luftfeuchtigkeitswerte eingestellt.

Ältere Gebäude: Gebäudeüberwachung in Echtzeit für schnelle Reparaturen

Gebäude, die etwa 15-30 Jahre alt sind, weisen in der Regel einige Abnutzungserscheinungen auf. Einige von ihnen wurden ursprünglich höher bewertet, wurden dann aber aufgrund ihrer Überalterung “herabgestuft”. Auf dem Markt stellen diese Gebäude den Durchschnitt dar und man kann durchschnittliche Mietpreise für sie aufrufen. Wenn sie jedoch gut renoviert werden, können sie wieder mit den hochwertigsten Gebäuden mithalten. 

Selbst wenn Eigentümer nicht vorhaben, ihr Durchschnitts-Gebäude wieder in ein hochwertiges Gebäude umzuwandeln, können sie es auf andere Weise mit IoT-Gebäudeautomation attraktiver machen. Durch die Verlagerung des Gebäudemanagements in die Cloud können die Verwalter beispielsweise den Status der Gebäudesysteme per Laptop oder Smartphone überprüfen. So können sie Probleme schnell finden und die Geräte von überall aus reparieren oder einstellen.

Für die Nutzer des Gebäudes bedeutet dies mehr Komfort. Sie müssen nicht mehr stundenlang unter unbequemen Bedingungen arbeiten. Außerdem wird Energie gespart, die verschwendet wird, wenn die Geräte nicht richtig funktionieren.

Praxisbeispiel: Wie man Probleme in älteren Gebäuden schnell behebt

Der kalifornische Bezirk San Bernardino umfasst mehr als 20.000 Quadratmeilen. Für die Mitarbeiter des Gebäudemanagements des Bezirks bedeutet dies eine Menge Arbeit. Sie mussten täglich Stunden mit der Bearbeitung von Mieterbeschwerden verbringen. Und nur um ein Problem zu diagnostizieren, mussten sie dabei oft etwa anderthalb Stunden in eine Richtung fahren.

Der Bezirk entschied sich für ein technologisches Upgrade. Sie ersetzten veraltete Steuerungen in den Gebäudeeinheiten. Dann wurden HLK-, Sicherheits-, Beleuchtungs-, Wasser- und Stromversorgungssysteme verschiedener Hersteller in einem einzigen System mit Webzugriff zusammengefasst. Jetzt können die Gebäudemanager Probleme aus der Ferne erkennen. Sie erhalten rund um die Uhr E-Mail-Warnungen und können das System über das Netzwerk statt vor Ort einstellen. 

Allein in den ersten zwei Jahren konnte der Bezirk 222.120 Dollar einsparen und den Kundenservice verbessern.

Renovierungsbedürftige Gebäude: Geld sparen und in die Reparatur investieren

Immobilien, die über 30 Jahre alt sind, müssen normalerweise regelmäßig repariert und gewartet werden. Die Mietpreise sind am niedrigsten. Bei den Mietern handelt es sich in der Regel um kleine Familienbetriebe und junge Unternehmen, die nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen.

Die Modernisierung älterer Gebäude mag entmutigend klingen. Es gibt jedoch eine kostengünstige Möglichkeit, Ressourcen durch den Einsatz von Technologie einzusparen und sie in die Instandsetzung zu investieren. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Geräte mit IoT-Sensoren ausstatten, können Sie feststellen, welche Vorgänge am meisten Energie verbrauchen. Nach Analyse dieser Daten können Sie eine Strategie entwickeln, um Kosten einzusparen und gute Ergebnisse erzielen, wie das Unternehmen im folgenden Beispiel.

Praxisbeispiel: Wie man ein Gebäude kostengünstig modernisiert

Das Bürogebäude Blair Office Building in Maryland wurde 1963 erbaut. Seine Eigentümer wollten das Gebäude nun zu einem Vorreiter im Bereich Energieeffizienz machen, selbst im Vergleich zu modernen Gebäuden. Sie nutzten Echtzeitdaten und Analysen, um sich einen Überblick über den Energieverbrauch der verschiedenen Teilsysteme des Gebäudes zu verschaffen. Auf Grundlage dieser Erkenntnisse ermittelten sie einfache Energiesparmaßnahmen. 

Das Gebäude verfügte über ein veraltetes Steuerungssystem, das nicht mehr zu reparieren war. Aufgrund der Analyse konnten die benötigten Funktionen jedoch ohne große Investitionen nachgebaut werden. Sie fügten Leistungsschaltersteuerung für jedes Stockwerk, neue Frequenzumrichter (VFD) für Kreislaufpumpen und eine Tageszeitsteuerung für Kühlturm und Heizungspumpen hinzu. 

Mit einer Investition von nur 44.000 $ konnten die Gebäudeeigentümer den Energieverbrauch um fast 30 % senken und in einem Jahr 50.000 $ an Energiekosten einsparen.

Den Wert des Gebäudes erhöhen

Mit BAS können Immobilienunternehmen nicht nur Ressourcen sparen, sondern auch höhere Gewinne erzielen. Wenn Gebäude mit niedrigerer Bewertung gut gelegen sind, können sie für Investoren, die in Gewerbeimmobilien investieren, attraktiv sein. Sie kaufen solche Bürogebäude mit einem Sanierungsplan im Hinterkopf. Die Investoren können solche Gebäude in erstklassige Immobilien mit moderner technischer Infrastruktur umwandeln.

Praxisbeispiel: Wie aus einem alten Gebäude ein modernes, grünes Büro wird

SHARP Development ist ein Immobilienunternehmen aus Kalifornien. Sie haben ein altes, renovierungsbedürftiges Gebäude aus den 1970er Jahren im Silicon Valley in ein Nullenergie-Büro umgewandelt. 

Das Unternehmen wollte die Anzahl der benötigten HLK-Geräte reduzieren. Zu diesem Zweck hat das Unternehmen das Gebäude gut isoliert und bewegliche Fenster und Oberlichter eingebaut, die über das Gebäudeautomationssystem gesteuert werden. Nachts, wenn die Temperatur gesunken ist, lässt das BAS die Fenster und Oberlichter öffnen, um das Gebäude abzukühlen und die Luft auszutauschen. Jetzt verfügt das Gebäude über 20 % der HLK-Anlagen eines normalen Gebäudes, und sie sind fast nie in Betrieb. 

Ursprünglich rechnete das Unternehmen damit, das Gebäude in 18 Monaten zu vermieten. Stattdessen fanden sie innerhalb von drei Monaten einen Mieter. Pro Quadratmeter und Jahr verdienten sie  2,40 $ mehr als die Marktmiete.

Unterm Strich

Smart Building-Technologie kann den Wert von Gewerbeimmobilien jeder Art steigern. Sie spart Ressourcen und bringt den Eigentümern höhere Einnahmen.

Smart Buildings helfen Geschäftsinhabern, Leerstände zu reduzieren, Betriebskosten zu senken, höhere Quadratmeterpreise zu erzielen und grün-zertifiziert zu werden. Dabei handelt es sich nicht unbedingt um riesige Investitionen. Jedes Gebäude hat seine eigenen Zwecke, und mit dem richtigen Ansatz können Sie Ihr Ziel Schritt für Schritt erreichen. 

Wenn Sie Hilfe bei Lösungen für smarte Bürogebäude benötigen, stehen wir bei Softeq Ihnen mit unserem umfassenden Know-how zur Seite. Unsere Experten können Sie in jeder Phase beraten, von der Ideenfindung über das Design bis hin zur technischen Umsetzung. Kontaktieren Sie uns, um mehr zu erfahren.